Finance

Quel horizon pour les Banques de l’habitat ?

La Banque de l’habitat du Sénégal a mobilisé 30 milliards de F CFA de crédits sur cinq projets de la ville nouvelle de Diamniadio, près de Dakar.

La Banque de l’habitat du Sénégal a mobilisé 30 milliards de F CFA de crédits sur cinq projets de la ville nouvelle de Diamniadio, près de Dakar. © Sylvain Cherkaoui pour JA

Du Mali à la Côte d’Ivoire en passant par le Burkina Faso et le Bénin, l’aventure des établissements dévolus aux crédits immobiliers tourne court. À une exception près : le Sénégal.

La Banque de l’habitat du Sénégal (BHS) va de succès en succès. Dotée à sa création d’une enveloppe de 10 milliards de F CFA (15 millions d’euros), elle a vu son bilan croître de 9 % en 2018, à 379 milliards de F CFA. Et la BHS indique avoir financé 220 000 familles et mobilisé 30 milliards de F CFA de crédits sur cinq projets de Diamniadio, la ville nouvelle imaginée par le gouvernement sénégalais pour désengorger Dakar.

Mais ce succès sénégalais dissimule une déconvenue du modèle des Banques de l’habitat à l’échelle régionale. « Dans la zone Uemoa, la Banque de l’habitat du Mali (BHM) a été absorbée par la Banque malienne de solidarité (BMS), qui n’a pas l’habitat comme cœur de métier. Celles de Côte d’Ivoire, du Burkina et du Bénin ont été vendues ou n’existent plus. Aujourd’hui, seule la Banque de l’habitat du Sénégal s’en sort », résume avec dépit Modibo Cissé, ancien patron de la BHM et aujourd’hui président du conseil d’administration de Bank of Africa Mali.

Portés essentiellement par les pouvoirs publics à leurs débuts et centrés sur le soutien au secteur immobilier, ces établissements ne tiennent pas leurs promesses. « [C’est] un marché spécifique où la qualité des acteurs n’est pas la même qu’ailleurs, et surtout l’importance des ressources et leur maturité requièrent une technicité particulière », explique Mamadou Bocar Sy, directeur général de la BHS.

 

Les 200 premières banques africaines

Ruptures de liquidités

L’entrée en 2016 de la Banque de l’habitat du Mali (BHM) dans le giron de la BMS a permis à cette dernière de rehausser ses actifs. Mais cette acquisition signe aussi l’acte de décès d’une banque indépendante qui se consacrait exclusivement au secteur immobilier. La Banque de l’habitat du Burkina Faso (BHBF) a subi le même sort. Mahamadou Bonkoungou, le PDG du groupe de construction Ebomaf, a débloqué à la fin de 2017 près de 7 milliards de F CFA pour prendre le contrôle de l’établissement.

Le bilan de la Banque de l’habitat du Sénégal a crû de 9 % en 2018, à 379 milliards de F CFA.

Le bilan de la Banque de l’habitat du Sénégal a crû de 9 % en 2018, à 379 milliards de F CFA. © sylvain Cherkaoui pour JA

Véritable bras financier de la politique de logement de l’exécutif, la BHBF était jusqu’alors détenue à près de 85 % par des institutions publiques. La nouvelle réglementation dans l’Uemoa, qui oblige les banques à disposer d’un capital minimum de 10 milliards de F CFA, a servi de porte d’entrée à Mahamadou Bonkoungou, mais du même coup a dilué la mission immobilière de l’établissement. L’habitat ne figure d’ailleurs pas dans son nouveau nom, International Business Bank (IB Bank).

IB Bank sera toujours impliquée dans le financement du plan de 40 000 logements sociaux pour un coût de 450 milliards de F CFA, lancé par le président burkinabè Roch Marc Christian Kaboré, mais l’institution se présente désormais comme une banque à caractère universel.

Le sénégal, seul résistant

Le sénégal, seul résistant © JA

En Côte d’Ivoire, la BHCI privatisée

L’État ivoirien a quant à lui décidé dès 2015 de privatiser et de transformer en banque universelle la Banque de l’habitat de Côte d’Ivoire (BHCI). « Les ressources de la banque ne lui permettent pas de mener à bien sa mission », justifiait à l’époque Bruno Koné, alors porte-parole du gouvernement. BHCI est pourtant bien restée une banque de l’habitat, grâce à son rachat en 2017 par le spécialiste canadien de placements hypothécaires Westbridge Mortgage Reit.

Elles n’ont pas été dotées de ressources longues et elles doivent octroyer des prêts de quinze à vingt ans

Mais elle se trouve aujourd’hui au cœur de la tourmente, la presse ivoirienne rapportant des ruptures de liquidité quotidiennes. À l’été 2019, le patron de Westbridge, tentant d’endiguer les rumeurs de faillite persistantes, a lancé : « Il n’y a pas de risques de fermeture. » Enfin, Bank of Africa (BOA) a fait fusionner en 2018 ses filiales BOA Bénin et la Banque de l’habitat du Bénin (BHB). Née il y a quinze ans d’un partenariat entre l’État béninois et la banque privée panafricaine mais n’ayant jamais fait ses preuves, BHB n’est donc plus.

Selon Modibo Cissé, la disparition successive des différents établissements consacrés à l’habitat découle d’un péché originel : « Elles n’ont pas été dotées de ressources longues dès leur mise en place, alors qu’elles doivent octroyer des prêts sur des périodes allant de quinze à vingt ans. Cette inadéquation des maturités crée des problèmes de trésorerie, dans la mesure où ce sont les dépôts à vue ou à terme, dans le meilleur des cas, qui alimentent les crédits remboursables sur des durées longues. »

Pas assez de garanties

Dramane Sanou, ancien cadre de la BCEAO et actuellement avocat au barreau de Paris, pointe du doigt un vide juridique et institutionnel entre les États et les banques dans l’octroi des prêts immobiliers. « Comme les emprunteurs n’ont pas assez de garanties, les banques n’accordaient pas de crédits ou, quand elles le font, c’est à des conditions difficiles et à des taux élevés.

Seule la Côte d’Ivoire a élaboré une réglementation spécifique pour encadrer le prêt immobilier

Les États pourraient intervenir au niveau des garanties en allouant des facilités (exonérations fiscales ou de frais, etc.) pour promouvoir à travers les Banques de l’habitat l’accès à la propriété immobilière », avance-t-il. « Seule la Côte d’Ivoire a élaboré une réglementation spécifique pour encadrer le prêt immobilier dans sa loi [du 15 juin 2016] sur la protection du consommateur. Le Mali a quelques dispositions relatives à ce domaine, mais dans l’ensemble les pays n’ont pas de réglementation spécifique à ce secteur », précise Dramane Sanou.

S’appuyant sur l’expérience malienne, Modibo Cissé égrène un chapelet de contraintes – du manque d’entreprises spécialisées dans la construction immobilière aux politiques de construction de logements sociaux –, qui détournent nombre de clients potentiels de la banque de l’habitat. Parallèlement, rappelle Dramane Sanou, il faut garder à l’esprit que le modèle privilégié dans la région est celui de la banque universelle.

« Cela veut dire que toutes les banques sont soumises aux mêmes règles donc jouent sur le même terrain, explique-t-il. Par conséquent, les banques autres que celles d’habitat peuvent aussi mettre en œuvre les règles du dispositif prudentiel, qui favorisent l’octroi de prêts pour l’accès à l’immobilier résidentiel notamment. Il n’y a donc aucune discrimination en faveur de ces dernières, qui doivent développer d’autres ingénieries pour être compétitives. » Ce qu’elles peinent à faire, de toute évidence.


Des emprunts onéreux

Le Diaspora Bond

 

La Banque de l’habitat du Sénégal vient de boucler avec succès une émission obligataire de 20 milliards de F CFA à destination de la diaspora sénégalaise. Seul bémol : le taux d’intérêt (6,5 %) du « diaspora bond », jugé trop élevé par les spécialistes. « L’opération en elle-même est intéressante. Mais, en combinant les frais associés, le coût tournera autour de 7 %. Si on doit lever des ressources à ce taux [pour] construire des maisons, à combien va-t-on les revendre aux emprunteurs ? » s’interroge un ancien cadre de la banque.

« Cette opération était un test pour mesurer ce que nous pouvions réaliser avec la diaspora au-delà des transferts, en transformant cette épargne volatile en produits financiers, défend Mamadou Bocar Sy, directeur général de BHS. Nous sommes la première banque de l’Uemoa à lancer ce type de produit, et c’est finalement une source de satisfaction. »

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