BTP & Infrastructures

Côte d’Ivoire : adapter le foncier aux réalités socioéconomiques

Le système foncier ivoirien et ses procédures sont d'une rare complexité. Décryptage.

Au cœur du conflit militaro-politique qui perturbe l’ouest de la Côte d’Ivoire : la question foncière. Depuis près de vingt ans, les autorités tentent d’adapter les dispositions juridiques organisant le statut des terres aux réalités socioéconomiques. « La loi sur le foncier, votée en 1998, est l’une des rares en Côte d’Ivoire qui fasse l’unanimité au niveau des partis, indique Mamadou Sangafowa Coulibaly, ministre de l’Agriculture. Elle part du principe que les droits coutumiers doivent être transformés en droit moderne. »

Selon le régime en vigueur, la propriété d’une terre est établie à partir de son immatriculation au registre foncier et après acquisition d’un titre foncier. Celui-ci est inattaquable – c’est l’une des particularités du système ivoirien. En clair, la justice n’accepte aucune action tendant à remettre en cause le droit de propriété par la revendication d’un droit non révélé au cours de la procédure d’immatriculation.

« Ghettoïsation »

Autre particularité : l’Agence de gestion foncière (Agef), dont la mission principale est d’acquérir des terrains urbains jusqu’ici soumis au droit coutumier, afin de remplacer celui-ci par des titres de propriété en bonne et due forme. L’Agef doit ensuite viabiliser les parcelles et les mettre à la disposition des opérateurs économiques.

En pratique, dans les grands centres urbains comme Abidjan, l’État autorise les propriétaires terriens à procéder à des lotissements qui n’entrent pas toujours dans le plan général d’urbanisation. Conséquence : les quartiers dits précaires poussent comme des champignons. Et la stratégie gouvernementale qui tendait, jusqu’à présent, à les repousser vers la périphérie des villes « n’est pas la solution car elle est source de marginalisation et de “ghettoïsation” d’une partie de la population », indique l’architecte Robert Daoud, directeur général d’Archibo Design. Il préconise leur « intégration dans le paysage urbain par des prouesses architecturales, sans altérer l’harmonie et la beauté des villes ».

Pour réussir ces « prouesses », les autorités – même si elles estiment, à l’instar de Mamadou Sangafowa Coulibaly, que la loi sur le foncier « règle 90 % des problèmes » – doivent alléger les procédures d’immatriculation des terrains. Selon Bernard N’Guessan, membre de l’ordre des géomètres-experts de Côte d’Ivoire, « le particulier ne s’y retrouve pas dans la grande diversité des documents et les lourdeurs administratives qui retardent d’abord la création des titres fonciers, ensuite la délivrance des permis de construire exigés pour la mise en valeur des lots ». Alors, un guichet unique du foncier, pourquoi pas ? 

 

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Accélérateur de développement

Recapitalisée, la Banque de l’habitat de Côte d’Ivoire se recentre sur sa mission principale : faciliter l’accès au logement.

Quinze ans après sa création, la Banque de l’habitat de Côte d’Ivoire (BHCI) se recentre enfin sur sa mission originelle : le financement de l’habitat social et des BTP. Pour l’occasion, la banque a été recapitalisée. Son capital est passé de 2,8 à 5,7 milliards de F CFA (de 4,3 à 8,8 millions d’euros), son directeur général, Souleymane Dogoni, espérant le voir atteindre 12 milliards de F CFA en 2012. L’objectif principal est de mobiliser des ressources durables pour financer l’accession au logement dans un pays où le salaire minimum interprofessionnel garanti (Smig) est de 36 607 F CFA. « L’État est entré au conseil d’administration et est devenu majoritaire, explique Souleymane Dogoni. Désormais, la BHCI devient un instrument stratégique important dans le financement de la politique du logement en Côte d’Ivoire. »

La BHCI adapte sa stratégie de financement à deux niveaux. En amont, elle finance les promoteurs pour la production de logements sociaux ; en aval, elle accorde des financements aux particuliers pour l’acquisition desdits logements. À Abidjan, la banque négocie avec des propriétaires terriens pour constituer une réserve foncière. Au moins cinq projets pilotes de logements sociaux sont en cours, dont un de 134 logements dans la commune populaire d’Abobo. Des programmes de logements de haut standing, tels les Hauts de la Djibi, dans le quartier chic de Cocody, seront aussi bientôt lancés. La banque est également active à l’intérieur du pays. Elle a par exemple acquis un terrain de 30 ha à Korhogo, dans le Nord, sur lequel elle compte financer un programme mixte, alliant immobilier économique et de standing. Reste à espérer que ces activités pourront, à terme, influencer le prix de cession des terrains en ville, qui est extrêmement élevé – jusqu’à 25 000 F CFA le mètre carré à Abidjana. A.S.K.

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