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Quand l’Afrique réinvente ses villes

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Quand l’Afrique réinvente ses villes

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Promotion : changement de braquet

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Mis à jour le 1 décembre 2009 à 11:35

La gestion d’ambitieux programmes, auparavant pilotés par des sociétés publiques, est désormais souvent confiée à des opérateurs privés. La qualité des projets et leurs acquéreurs y gagnent-ils ?

Bâtir des logements et des bureaux modernes pour des villes à la démographie galopante. Ce grand défi a été celui des États d’Afrique subsaharienne francophone dès les indépendances. Certains d’entre eux ont très vite engagé une politique hardie de construction, notamment de logements sociaux, à travers des outils étatiques.

Au Sénégal, la Sicap (Société immobilière du cap Vert) a été créée en 1950, dix ans avant l’indépendance. En Côte d’Ivoire, l’État est allé jusqu’à créer deux entreprises chargées de gérer la construction et la mise en vente ou en location de logements : la Société ivoirienne de construction et de gestion immobilière (Sicogi) et la Société de gestion et de financement de l’habitat (Sogefiha). La seconde n’a pas survécu à la sévère crise économique qui a commencé dans les années 1980, mais elle a laissé des traces, avec la construction de nombreuses cités dans des quartiers populaires d’Abidjan comme Abobo, Yopougon, Koumassi.

Au Cameroun, l’État a créé la Société immobilière du Cameroun (SIC), qui a bâti des quartiers entiers à Yaoundé et à Douala dans les années 1980, mais dont les capacités d’investissement ont semblé vite s’essouffler.

Au Burkina, la logique de l’État bâtisseur n’a pas vraiment survécu à la révolution sankariste, durant laquelle les cités An I, An II et An III ont été construites. Désormais, l’État burkinabè recourt à des entreprises privées pour mettre en œuvre ses programmes de construction de logements sociaux et intermédiaires.

Les années d’ajustement structurel ont affaibli les entreprises de promotion immobilière publiques, dont l’efficacité économique a souvent été franchement problématique. Les États ont dû abandonner plus ou moins ouvertement leur politique de logement social – ouvrant la voie à la multiplication des bidonvilles. Les acteurs privés ont renforcé leur influence dans le secteur. Des opérations de promotion immobilière, presque toutes centrées autour du concept de location-vente, voient le jour.

De nouveaux profils

De plus en plus de banques, conscientes de l’aspiration de leurs clients à la propriété et désireuses de les fidéliser à long terme, créent des produits de crédit immobilier.

Bien entendu, les bénéficiaires privilégiés de ces prêts, qui financent par la même occasion les entreprises de promotion immobilière – ­lesquelles ont souvent des accords formels avec les établissements bancaires –, sont les fonctionnaires et les salariés des entreprises parapubliques et des multinationales, dont les revenus sont plus susceptibles d’être stables sur le long terme.

Par ailleurs, la diaspora achète de plus en plus, au point que la crise financière mondiale suscite, au Sénégal, des craintes quant à la santé du secteur de l’immobilier.

En Côte d’Ivoire, une tendance se dessine. Les mutuelles professionnelles lancent, en partenariat avec des promoteurs privés, des projets immobiliers pour leurs corporations – militaires ou enseignants, par exemple. La privatisation de l’initiative immobilière ne va pas sans quelques problèmes. Par exemple, la question du respect, par les constructeurs, des plans directeurs urbains mis en place par les États ou les collectivités locales se pose souvent. « Le bas de gamme devient la règle, au point que de plus en plus de gens ­reconstruisent ­presque entièrement leur maison après l’avoir achetée », soupire un architecte d’Abidjan.