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Cet article est issu du dossier «Infrastructures et urbanisme»

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Une cité ambitieuse sur le Congo

Réaliste, la Cité du fleuve ? Cette maquette virtuelle montre la démesure du concept. © Real Images, Dubaï

Des investisseurs privés se sont lancés dans la construction d’un quartier luxueux, sur des îles du fleuve, près de Kinshasa. Il deviendrait le nec plus ultra de la capitale congolaise. Mais sur place, le projet laisse dubitatif.

Sur le papier, l’idée est plus qu’originale. Elle consiste à faire sortir de la terre, sur deux îles du fleuve Congo, dans une zone marécageuse, un quartier ultramoderne qui, selon certains habitants de Kinshasa, sera la vingt-cinquième commune de la capitale. Situé à Kingabwa, dans la commune de Limete, ce chantier coûtera, à terme, plus de 1 milliard de dollars. L’emplacement de la future Cité du fleuve est idéal, à en croire ses promoteurs : entre la route qui mène à l’aéroport international de Ndjili et le quartier à la fois administratif, des affaires et résidentiel de La Gombe. L’objectif est de réduire les distances, de créer un cadre de vie de haut standing, de contribuer à la résolution de l’épineuse question foncière qui est au cœur de la plupart des litiges portés devant les tribunaux. Il y a surtout l’ambition de doter cette ville – dont la population oscille entre 6 millions et 10 millions d’habitants – de toutes les infrastructures qui lui manquent depuis de nombreuses années déjà.

Il faut se lever tôt pour comprendre toute l’organisation qui est derrière le promoteur immobilier. Le fonds d’investissement, britannique, est basé à Londres. Les ingénieurs sont installés à Lusaka, en Zambie, tandis que le cabinet d’architecture se trouve à Harare, au Zimbabwe. Quant à la maquette du projet, elle a été réalisée à Dubaï. Le maître de l’ouvrage, la société Hawkwood Properties, que dirige un Français, Robert Choudury, est une émanation de Mukwa Investment, un fonds créé en 2005. De réputation sérieuse, le promoteur est connu pour avoir mené à bien plusieurs programmes au Zimbabwe ou en Zambie. Mais pourquoi Kinshasa ? Robert Choudury répond sans hésiter : « Nous sommes convaincus que Kinshasa est à la veille d’un boom économique. En 2025, ce sera la plus grande ville d’Afrique subsaharienne. Et c’est le seul endroit où nous pouvions le faire à cause de l’influence de la RD Congo sur les pays voisins. La stagnation de ces dernières années n’est pas normale. »

600 hectares de marais

Hawkwood Properties a dû batailler dur pendant presque deux ans avant que son dossier reçoive, en mai 2009, le feu vert du gouvernement congolais, qui en a débattu à deux reprises en Conseil des ministres. « La partie congolaise a eu une attitude d’ouverture », confie Gabriel Kankonde Mbuyi, directeur général du Bureau d’études, d’aménagement et d’urbanisme (Beau) de Kinshasa, interface technique du gouvernement pour le suivi du projet. « Nous avons préféré encourager les investisseurs en agissant dans le sens de la facilitation plutôt que de leur compliquer la tâche. » Plus qu’une aventure, la réalisation de la Cité du fleuve est un véritable défi. Il s’agit de viabiliser une surface de 600 hectares de marais, dans une zone inondable une partie de l’année, et de les transformer en espace de vie de haut standing avec des immeubles d’habitation et des bureaux, des hôtels, des transports en commun, un port de plaisance, des centres commerciaux, des écoles, des équipements collectifs… Une ville dans la ville. « Construire dans un espace marécageux n’est pas nouveau, explique Robert Choudury. La technique a déjà fait ses preuves ailleurs, notamment à Dubaï. » Des études hydrographiques et géotechniques, qui ont coûté quelque 3 millions de dollars, ont été menées sur le site. « Elles se sont révélées concluantes, reconnaît Kankonde Mbuyi. Il y a eu également une approche préliminaire sur le plan environnemental. Elle sera approfondie lors d’une étude qui doit démarrer courant mai 2010. »

1 750 dollars le mètre carré

Le chantier a démarré il y a quelques mois. Dans cette première phase, il s’agit de remblayer le site. Le sable est pris dans le lit du fleuve, avant d’être amassé sur les deux îles des Contrebandiers et des Pêcheurs. Il n’est pas question de dévier le cours d’eau, et le tracé des aires de construction doit correspondre à la configuration des îles. « Nous avons trois niveaux d’obligations envers le gouvernement congolais, explique Robert Choudury. Première obligation : remblayer le terrain. Deuxième obligation : construire des infrastructures (eau, électricité, voirie). Dans les deux premiers cas, nous dépenserons quelque 250 millions de dollars. Enfin, troisième obligation, ce que nous construirons doit correspondre aux prévisions, à moins d’une dérogation spéciale des autorités. »

Sur place, d’aucuns mettent en doute la volonté d’Hawkwood d’aller jusqu’au bout : la seule viabilisation des terrains lui assurerait une confortable plus-value. Les constructions pourront commencer « en partenariat », précise, sans ambages, Choudury. Ce sont des groupes d’investisseurs anglais. Ou encore des Chinois, sur le modèle 65/35 : les Chinois construisent des immeubles avec leur argent, les vendent ensuite ou les mettent en location, et touchent 65 % des bénéfices, le reste allant à Hawkwood Properties. Autre aspect important du projet, les coûts immobiliers, qui ont explosé à Kin­shasa. Actuellement, selon Kankonde Mbuyi, le mètre carré se vend autour de 2 000 à 3 000 dollars dans la commune de La Gombe. « Avec la Cité du fleuve, les coûts immobiliers vont s’équilibrer », affirme pour sa part le directeur de Hawkwood Properties. « Nous vendrons le mètre carré à 1 750 dollars afin que la pyramide s’élargisse vers le bas. Le problème de l’acquisition ne se posera pas, d’autant plus que des banques locales sont prêtes à accorder des crédits immobiliers. » Engagé dans une course contre la montre, le promoteur a signé, en mars, des accords de partenariat avec deux enseignes sud-africaines de la grande distribution, Shoprite et Game. Le dernier immeuble devra être construit en 2020. Au stade actuel, le maître d’ouvrage recourt, dans la mesure du possible, aux compétences locales et travaille, notamment, avec des entreprises comme Safricas, spécialisée dans le BTP.

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