Économie

Côte d’Ivoire : pourquoi NSIA Banque réorganise son portefeuille immobilier

À quelques mois de son installation dans la commune résidentielle du nord d’Abidjan, la banque a entamé la cession de son siège du Plateau, le centre des affaires de la capitale économique ivoirienne. Divers actifs immobiliers sont également en cours de vente. Décryptage.

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Mis à jour le 10 novembre 2021 à 11:58

Vue d’ensemble sur le quartier d’affaires du Plateau, à Abidjan, depuis le restaurant panoramique de l’hôtel Ivoire, à Cocody. © Philippe Guionie/Myop pour J.A.

En juin 2022, NSIA Banque Côte d’Ivoire s’installera dans son nouveau siège social du quartier de Cocody Mermoz, dans la commune de Cocody, quartier résidentiel prisé de la capitale économique ivoirienne. Dans le cadre de cette transition, la banque a entamé au cours des derniers mois la vente de son siège historique du quartier du Plateau. Selon nos informations, le prix de cession de l’actif immobilier est estimé entre 10 milliards et 12 milliards de F CFA (entre 15 et18 millions d’euros). L’opération de vente n’est pas encore finalisée.

Des actifs hors du cœur de métier

« Conserver l’ancien siège social après le déménagement obligerait la banque à s’engager dans une activité de gestion locative, avec les risques y afférents, qui n’est pas au cœur de notre métier », explique une source informée des délibérations de l’établissement bancaire.

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Cette logique expliquerait également, en parallèle, les cessions de divers actifs immobiliers que la banque a récupérés au cours des dernières années dans le cadre de saisies pour non-remboursement de créances ou obtenus lors de règlements à l’amiable (« dation en paiement » selon le jargon du métier). Ainsi, à la mi-juillet 2021, une demi-douzaine de biens ont été proposés à la vente, dont plusieurs terrains nus ou bâtis à Abidjan et à l’intérieur du pays, pour une enveloppe globale anticipée à quelques centaines de millions de F CFA.

Il n’y a aucun lien entre ces opérations ni de relation capitalistique directe avec NSIA Banque Côte d’Ivoire

« La réglementation demande que ces actifs non nécessaires à l’exploitation soient cédés dans un certain délai », poursuit notre interlocuteur. Le régulateur ouest-africain n’est pas le seul à prêter une attention particulière aux conséquences que pourrait avoir la détention prolongée de tels actifs, notamment en termes de liquidités pour les établissements bancaires. En mars dernier, Bank al-Maghrib, la Banque centrale du Maroc, a adopté une directive renforçant les règles prudentielles concernant la valorisation et le traitement comptable des « opérations de dation en paiement ».

Une complexité inhérente au conglomérat

La concomitance de ces opérations immobilières n’a toutefois pas manqué de faire le tour de la place d’Abidjan, particulièrement sensible aux activités des entités de la galaxie de Jean Kacou Diagou, fondateur de NSIA et l’une des premières fortunes du pays.

Jean Kakou Diagou est le fondateur du de bancassurance NSIA. © Ananias Léki-Dago pour Jeune Afrique

Jean Kakou Diagou est le fondateur du de bancassurance NSIA. © Ananias Léki-Dago pour Jeune Afrique

Et ce d’autant plus que le statut d’une entité de cette galaxie, Tchegbao S.A., spécialiste de l’immobilier au capital de 550 millions de F CFA, est en cours de révision, selon nos informations. Cette structure est dévolue à la gestion de patrimoine, à l’ingénierie foncière ainsi qu’à la promotion immobilière, et pilote les programmes « Les Résidences Cristal », « Les Résidences Camellia », rappelle le site d’information spécialisé Africa Business+.

Si, selon ce dernier, une « réflexion » est en cours, une dissolution n’est pas exclue, selon nos informations. Les activités de Tchegbao ont été en net recul ces dernières années, avec des revenus qui ont baissé de 2,3 milliards de F CFA en 2016, à seulement 745 millions de F CFA en 2018.

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« Il n’y a aucun lien entre ces opérations ni de relation capitalistique directe avec NSIA Banque Côte d’Ivoire », précise le dirigeant de l’établissement coté à la Bourse régionale des valeurs mobilières (BRVM), à Abidjan.

Pour autant, la complexité inhérente aux opérations d’un conglomérat plurinational et multisectoriel n’est pas sans créer de confusion, parfois, pour les observateurs non avertis.

Interprétations incorrectes sinon aberrantes

Plusieurs structures liées au vétéran ivoirien de la finance (NSIA Participations, Manzi Finances, Manzima Holding SAS) détiennent ainsi des parts directes ou indirectes dans un certain nombre d’actifs financiers dans la « galaxie » NSIA. Résultat en partie des opérations capitalistiques montées entre ces sociétés et divers investisseurs internationaux dont les géants Swiss Re et Banque nationale du Canada.

Les opérations menées par ces structures sont toutefois sujettes à des interprétations incorrectes sinon aberrantes, proteste-t-on du côté de la banque d’Abidjan.

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Il en va ainsi d’un prêt convertible estimé à 30 millions d’euros accordé en 2020 par la Caisse nationale de prévoyance sociale (CNPS) à Manzima Holdings, remboursé plus tôt cette année après des divergences entre les deux partenaires sur leur valeur de conversion éventuelle en actions de NSIA Participations SA, selon nos informations.

Cette dernière structure (28 %) et la CNPS (18 %) sont toutes deux actionnaires minoritaires de NSIA Banque Côte d’Ivoire. Le premier actionnaire est NSIA Vie SA (32 %). Un peu moins de 20 % du capital sont détenus par les investisseurs de la Bourse d’Abidjan.

La BRVM, dont le siège est à Abidjan, est la bourse commune aux huit pays de l'Uemoa. © Jacques Torregano pour JA

La BRVM, dont le siège est à Abidjan, est la bourse commune aux huit pays de l'Uemoa. © Jacques Torregano pour JA

Des bénéfices en nette progression

« Ces opérations ne concernent pas nos activités, qui sont en nette progression », insiste-t-on du côté de la banque ivoirienne. Après une année 2020 durement affectée par la crise du Covid-19, qui l’a amenée à réévaluer son portefeuille de prêts et à accroître ses provisions sur les créances en souffrance (« déclassées »), NSIA Banque Côte d’Ivoire affiche sur les neuf premiers mois de l’année un résultat net de 14,7 milliards de F CFA, soit plus que celui réalisé sur l’ensemble de l’année 2019 (environ 13,6 milliards) et deux fois celui de 2020 (7,2 milliards).

Nous avons adopté une gestion renforcée des créances

Des résultats dus, pour l’essentiel, à une remontée de l’activité, les dépôts et les crédits connaissent une croissance à deux chiffres, tandis que le produit net bancaire a crû de 18 % sur neuf mois à 54 milliards de F CFA et que le coût du risque a été divisé par deux, à 3,45 milliards de F CFA. « Nous avons adopté une gestion renforcée des créances, avec une surveillance plus active du portefeuille, plus d’anticipation et un renforcement des garanties exigées pour les prêts », détaille-t-on du côté de la banque ivoirienne.

Cette dernière a également décroché un appui de la Banque africaine de développement, qui lui a accordé en septembre un financement de 50 millions d’euros, dont un prêt subordonné de 25 millions d’euros et une garantie de portefeuille de 15 millions d’euros. Une force d’appoint d’autant plus utile que, comme le souligne l’agence de notation panafricaine Bloomfield Investment Corporation, malgré une gouvernance « renforcée » et une « qualité de crédit élevée », la banque ivoirienne fait face à « une problématique de collecte de ressources longues persistante ». Depuis le début de septembre, l’action NSIA Banque Côte d’Ivoire a gagné plus de +20 % à la BRVM.